一、什么是REITs？

REITs (Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

REITs是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。也就是通过将具有一定规模的资产进行分割、标准化，把物权转化为有价证券的形式，从而达到充分释放资产流动性，满足投资需求、释放风险的目的。

二、历史和平均收益

REITs最早产生于20世纪60年代初的美国，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。20世纪90年代以来，REITs逐步成为商业房地产投资主流。在海外发达经济体中，REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。据统计，目前全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元，发展速度可谓惊人。

总体来看，美国是发展最早也是目前国际上最成熟的REITs市场。在美国，有超过7000万居民其证券账户或者养老金账户投资了REITs产品，更有超过300个共同基金投资于REITs。目前，美国REITs行业的总市值已经远远超越传统地产开发行业。

就平均收益而言，近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益为(7.6%)；欧债危机以来，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区则取得了12.0%的平均收益。

三、特点和范例

REITs的具体特点是：

1、收益主要来源于租金和房产升值。REITs投资的基础物业一般为具有稳定租金现金流的物业，且根据投资章程约定，严格限制对在建的物业开发项目的投资，因此REITs产品的投资收益也就来源于运营建成物业产生的租金和物业增值。

2、大部分收益将用于分红。美国作为最先发展REITs的市场，法规约定将每年90%的现金收益分配给投资者，以提供稳定的分红收入。这样的收益分配机制也同样被新加坡、香港、日本等市场广泛采纳。

3、REITs长期回报率较高，且与股市债市相关性较低。以刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入。该基金会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。

四、海外购房与REITs对比

以美国为例，美国房产的持有成本，包括房地产税、保险费、物业费等，大约每年都需要支付房价2%的费用。如果出租是外包给专业的中介机构，还需要租金的10%-15%作为管理费用。去掉这些成本后，收益大概在6%-7%的区间，这还是在全美人口最多、商业经济最发达的城市才能达到的数据。如果范围扩大到全美，房产增值速度大约是2%-3%。可见美国房产持有成本较高，收益却并不高。

而近二十年来，北美地区的REITs平均收益达13.2%，跑赢美林公司/国债指数及标普、道琼斯等指数。因此，与其在海外直接投资买房，不如买REITs。